农村宅基地买卖无效后，怎么主张财产损害赔偿？

核心争议解答

王昊律师结合(2023)陕08民终4667号生效判决分析：本案争议焦点为宅基地买卖协议被确认无效后，权利人主张损害赔偿的损失数额如何认定，以及土地使用权证原件能否要求返还。在本案特定事实下，二审法院改判支持了权利人对无权处分亲属的20万元赔偿请求，以及返还土地使用权证的请求，驳回了对买受人的赔偿请求。

真实案情与裁判结果

本案中，艾某是陕西米脂县某宅基地窑洞的登记权利人，其母亲姬某某、兄长艾某1未获授权，以自己和艾某的名义将案涉窑洞卖给买受人艾某某，签订了《旧窑洞买卖协议》，后该协议被法院生效判决确认无效。

协议无效后，艾某起诉要求艾某某赔偿经济损失40万元，姬某某、艾某1赔偿20万元，并要求艾某某返还案涉土地使用权证原件。一审法院以艾某未提交合法有效的证据证明损失为由，驳回了艾某的全部诉讼请求。艾某不服提起上诉，二审审理中，姬某某、艾某1自认无权处分并获利25万元转让款，艾某某自认保管着案涉土地使用权证。

二审法院最终改判：一、撤销一审判决；二、姬某某、艾某1赔偿艾某20万元；三、艾某某向艾某返还案涉土地使用权证原件；四、驳回艾某其他诉讼请求。

从办案角度看，本案一二审结果不同的核心原因就是损失举证的认定，一审艾某未能有效举证损失，二审对方自认了获利金额，才得以改判。

关联法律问题引申

所有参与买卖的主体都要承担赔偿责任吗？

一般规则：宅基地买卖被确认无效后，只有有过错的主体才需要承担损害赔偿责任。在无权处分引发的无效案件中，无权处分人显然存在过错，需要承担责任；如果买受人已经尽到了一般理性人的注意义务，比如看到权利凭证由处分人保管、有中间人在场见证，那么买受人通常不被认定存在过错，无需承担赔偿责任。

本案中，法院正是认定买受人艾某某已经尽到了一般第三人的注意义务，因此不承担责任，仅判决有过错的姬某某、艾某1承担赔偿责任。实践中如果买受人明知对方无权处分仍购买，则需要承担相应的过错责任，这点需要注意。

原物灭失后，损失怎么计算？

一般规则：如果原物已经灭失无法返还，也无法通过评估确定价值，法院可以参考无权处分人实际获得的转让款酌情认定权利人的损失。如果权利人能够举证证明原物的市场价值，法院也会按照举证的市场价值认定，并不一律按照转让款计算。

本案中，原窑洞已经被拆除灭失，无法评估价值，因此法院参考姬某某、艾某1实际获得的25万元转让款，支持了艾某主张的20万元赔偿，符合法律规定。实践中不同法院对于损失计算的尺度有差异，需要结合具体证据确定。

办案视角与实务操作建议

王昊律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

主张损害赔偿的核心是证明损失数额，这也是这类案件胜败的关键。如果原物尚存，应当及时委托第三方评估机构出具价值评估报告；如果原物已经灭失，要尽可能收集对方的获利证据，比如转让协议、收款记录等，这些都可以作为法院酌情认定损失的依据。本案中艾某一审就是因为没有固定好对方获利的证据才败诉，二审得益于对方自认才改判，足以说明证据的重要性。

农村宅基地房屋的权利凭证一定要由权利人自己妥善保管，即便是近亲属也不要轻易交由对方保管，否则极易引发无权处分的风险。如果确实需要委托亲属代办事项，一定要出具书面的授权委托书，明确约定授权范围，避免对方越权处分。本案正是因为权利凭证由母亲和兄长保管，才给了对方无权处分的便利，最终引发纠纷。

起诉时应当将所有有过错的主体都列为被告，并且根据过错程度主张责任，不要遗漏责任人。同时要牢记，主张损失的举证责任在原告一方，没有证据的诉请很难得到支持，切不可认为法院一定会依职权调查损失。

王昊律师结合多年实务经验提醒：每个案件的事实细节都不同，遇到此类纠纷建议咨询专业律师，结合具体案情制定诉讼策略，不要一概而论。

本案检索信息

案号：(2023)陕08民终4667号
案由：财产损害赔偿纠纷
审理法院：陕西省榆林市中级人民法院
裁判日期：2024年1月2日

法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

免责声明

本文由王昊律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。