我没签字的业主集体退房协议，能主张无效吗？

核心争议解答

王昊律师结合(2024)陕08民终5838号生效判决分析：本案争议焦点为冯某某以马某未经其授权代签《确认协议书》为由主张协议无效，该主张能否成立。结合本案冯某某签字确认退房意向表、利息分配表，且其丈夫领取退房款及利息的事实，法院最终驳回了冯某某要求确认案涉《确认协议书》无效的诉讼请求，二审维持原判。

本案案情与裁判点评

2020年冯某某购买了神木市某某大厦的商铺，后因退房纠纷，案外人韩某、部分业主、开发商某某公司、运营商某某公司、神木市某某街道办共同签订了集体退房的《确认协议书》，马某作为业主在协议上签字。冯某某主张马某代表其签字，协议存在欺诈胁迫，要求确认协议无效。

一审法院查明，冯某某及其丈夫已经在退房意向表、一次性退还本金加利息表中签字，并且冯某某丈夫已经领取了退房款及利息共计213086元，故认定冯某某对《确认协议书》的内容知情并追认，协议不存在法定无效情形，驳回冯某某的诉讼请求。冯某某不服一审判决上诉，陕西省榆林市中级人民法院二审审理后，认定一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。

王昊律师认为，本案胜败的关键证据非常清晰：冯某某一方签字确认了和《确认协议书》内容完全一致的退房方案，还实际领取了退房款，这直接被法院认定为对协议的追认，是导致其败诉的核心原因。如果冯某某并未签字确认相关方案，也未领取款项，案件走向可能完全不同。

关联法律问题引申

无权代签的合同，一定会被认定无效吗？

在一般规则层面，未经授权代签的合同属于无权代理，根据法律规定，未经被代理人追认的，仅对被代理人不发生效力，并不当然导致合同整体无效。如果合同本身不存在其他法定无效情形，合同在签约双方之间仍然是有效的，只是不对未追认的被代理人发生效力。本案的特殊之处在于，马某本身就不认可其代表冯某某签字，且冯某某已经通过后续行为追认了协议内容，所以不符合“未追认”的适用前提，无法适用无权代理无效的规则。

哪些行为会被认定为对合同的追认？

在一般规则层面，追认可以是明示也可以是默示。根据民法典规定，行为人无权代理，被代理人知道或者应当知道该行为而未作明确否认表示的，视为同意追认。实践中，像本案中实际领取合同约定款项、按照合同约定履行己方义务、签字确认和合同内容一致的方案等行为，通常都会被法院认定为以实际行为追认了合同效力。

实务操作建议

王昊律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
遇到集体协商退房、签订集体协议的情况，如果你不认可协议内容，绝对不要签字确认任何和协议内容一致的文件，也不要领取协议约定的款项，签字和领款行为在诉讼中几乎必然会被认定为对协议的追认，这是此类案件胜败的核心证据。如果你明确不认可他人的代签行为，一定要留存好你明确提出异议的书面证据，比如向对方发送的书面异议函、在公共协商群里明确表达反对的聊天记录等，这些证据是后续主张不追认的关键。
业主参与集体协商、集体维权的时候，一定要明确自己是否同意协商方案，是否授权他人代表自己签字，授权一定要出具书面的授权委托书，明确约定授权范围和期限，避免事后被认定为默认授权或追认。如果不同意方案，要及时明确提出异议，保留异议证据，不要既表达不同意又实际领取款项、签字确认，这样会给自己后续维权带来极大障碍。

以上仅为同类案件的通用经验，个案事实差异较大，建议遇到此类情况咨询专业律师结合具体案情处理。

案例检索信息

案号：(2024)陕08民终5838号
案由：确认合同无效纠纷
审理法院：陕西省榆林市中级人民法院
裁判日期：2024年12月11日

法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

本文由王昊律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。