对方强占租赁场地就能索赔吗？陕西这个案例告诉你

王昊律师结合(2024)陕08民终1435号生效判决分析：

核心问题：对方强占租赁场地，我就能索赔损失吗？

王昊律师从实务角度提醒，租赁合同纠纷中索赔能否得到支持，核心看证据是否满足法定要求。本案中，法院最终驳回了开发公司的索赔请求，原因是开发公司未能举证证明损失的具体数额，也无法证明损失与被上诉人杨某占用行为存在直接因果关系。

本案争议焦点为：开发公司主张杨某强占厂区造成项目停滞，要求赔偿损失，该主张是否符合法律规定，能否得到支持。

本案基本事实与裁判观点

2013年，杨某将自有农用地出租给某开发公司建设养殖项目，后项目停滞，杨某进入厂区地块耕种。2023年3月，双方签订协议，确认杨某2015年进入厂区耕种，约定开发公司偿还杨某欠款后，杨某不再阻拦案涉土地被煤矿征用。之后开发公司依约还款，煤矿也完成征地补偿，但开发公司又起诉要求杨某赔偿因强占场地导致项目停滞的损失共计94万余元。

一审、二审法院均认为，开发公司虽依据协议主张杨某强占造成损失，但协议仅约定征地阻碍事宜，未明确项目停滞损失由杨某造成；且开发公司仅做了项目备案，未按《土地管理法》要求办理农用地转用审批手续，现有证据无法证明损失的具体数额，也无法证明项目停滞是杨某占用直接导致，因此判决驳回开发公司的诉讼请求。

从本案可以看出，索赔方主张损失赔偿，不仅要证明违约或者侵权事实存在，还要证明损失数额以及因果关系，缺任何一环都可能败诉。

关联法律问题解答

租赁农用地建设一定要办审批手续吗？

根据现行《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在本案特定事实下，开发公司仅办理项目备案，未完成审批手续，本身项目建设就不符合法律规定，自然无法主张因项目停滞产生的全部损失。一般规则层面，无论项目大小，只要是在农用地上进行非农业建设，都必须依法办理审批手续，未办理的项目本身不受法律保护，主张损失也难以得到支持。

租赁合同索赔，举证责任是怎么分配的？

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一般规则层面，原告主张对方违约或者侵权造成损失，需要举证三件事：一是对方存在违约/占用行为，二是己方有实际损失，三是损失和对方行为存在直接因果关系，三者缺一不可。实践中存在不少原告仅能证明对方行为存在，却无法举证损失数额和因果关系，最终败诉的情况，本案就是典型。

王昊律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

举证层面，主张损失赔偿时，一定要提前梳理好三类关键证据：一是对方存在违约/占用行为的证据，比如书面协议、沟通记录、现场视频照片等；二是实际损失的证据，比如投入的资金凭证、财务报表、预期利益的计算依据等；三是因果关系的证据，要能够直接证明损失就是对方行为导致，主动排除其他干扰原因（比如自身资金问题、政策原因、未办手续等）。本案中开发公司恰恰缺失了后两类证据，所以直接导致败诉。

事前风控层面，签订租赁合同时，一定要明确约定双方的权利义务，尤其是一方占用场地不搬离、中途违约的后果和损失计算方式；如果后续有协商和解，也要把所有争议解决方案落实到书面上，避免只写部分事项留下隐患。本案中双方签订的协议只解决了征地争议，没有明确此前的损失是否已经了结，才引发后续诉讼，但因证据不足无法得到支持。如果双方协商时明确约定"还款后所有争议一次性了结"，也就不会有后续的纠纷了。

诉讼策略层面，起诉前一定要先核实自身是否存在过错，比如本案开发公司未办理土地审批手续，本身项目就不符合法律规定，这种情况下主张全额投入损失，本身就很难得到法院支持，起诉前要对自身过错有清晰认知，合理调整诉讼请求，避免不必要的诉讼成本浪费。

案例检索信息

案号：(2024)陕08民终1435号
案由：租赁合同纠纷
审理法院：陕西省榆林市中级人民法院
裁判日期：2024年6月19日

法律依据

1. 《中华人民共和国土地管理法》第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
2. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本文由王昊律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。