以物抵债取得的房产能排除强制执行吗？

很多债权人受让债权后会和债务人签订以物抵债协议，以为拿到抵押房产就能对抗其他债权人的强制执行，实际上以物抵债要排除强制执行需要满足严格的法定条件，不少当事人因为证据准备不足最终败诉。

核心争议解答

王昊律师结合(2026)陕08民终99号生效判决分析：本案争议焦点为上诉人陕西某管理公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。基于本案陕西某管理公司未满足法定四项条件的特定事实，二审法院最终判决驳回上诉，维持原判，陕西某管理公司要求排除强制执行的请求未获支持。

本案裁判信息

案号：(2026)陕08民终99号
案由：案外人执行异议之诉
审理法院：陕西省榆林市中级人民法院
裁判日期：2026年3月27日

真实案例简述

本案中，陕西某管理公司通过淘宝网公开竞价受让了包含案涉两处抵押房产在内的金融不良债权，之后与被执行人榆林某公司等签订《以物抵债协议》，约定用抵押财产抵偿全部债务，剩余未抵偿部分陕西某管理公司自愿放弃。后陈某某作为榆林某公司的普通金钱债权人，申请法院查封了登记在榆林某公司名下的案涉两处房产。陕西某管理公司提出执行异议被驳回后，提起本案诉讼，要求停止对案涉房产的执行并确认所有权归其所有。

一审、二审法院均认为，陕西某管理公司的主张不符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定的四项条件，判决驳回其全部诉讼请求。从证据角度看，陕西某管理公司犯了多个常见错误：一是未明确将案涉房产列入以物抵债协议的明细，导致法院无法认定案涉房产属于抵债范围；二是未提供证据证明抵债金额与案涉房产价值基本相当；三是占有相关证据都是以被执行人名义办理，无法证明陕西某管理公司已经实际占有案涉房产；四是签订以物抵债协议后近三年才开始办理过户，无证据证明符合“非因案外人自身原因未过户”的法定情形，因此最终败诉。

以物抵债协议签了就一定能排除执行吗？

一般规则层面，不是所有以物抵债协议都能排除普通金钱债权的强制执行。根据现行有效的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定，必须同时满足以下四个条件，法院才会支持案外人排除强制执行的请求：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。四个条件缺一不可，在本案中陕西某管理公司因多个条件不满足，所以诉求未获支持。

怎么才算“非因案外人自身原因未过户”？

一般规则层面，现行司法解释明确规定了六种可以认定为“非因案外人自身原因”的情形，分别是：（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；（四）已办理买卖合同网签备案；（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；（六）其他非因案外人自身原因的情形。

实践中，如果案外人在签订以物抵债协议后长期拖延不办理过户，又无法举证证明存在上述法定情形，通常会被认定为属于案外人自身原因未过户。本案中陕西某管理公司签订协议后接近三年才开始办理过户，又没有证据证明存在法定的非自身原因情形，因此被法院认定为自身原因，符合当前司法实践的主流裁判思路。

享有抵押权就能优先排除普通债权执行吗？

本案中陕西某管理公司主张自己受让了案涉房产的抵押权，享有优先受偿权，应当优先保护，但该主张未获法院支持。一般规则层面，如果抵押权仍然有效登记，案外人通过受让债权取得抵押权后，对案涉房产处置所得享有优先受偿权，但如果案外人已经通过以物抵债方式取得抵押物所有权，要求排除普通债权人的强制执行，仍然需要满足前述四个条件，不能仅以享有抵押权为由直接排除强制执行。实践中也存在不同裁判观点，但本案法院遵循了需要满足法定条件的裁判思路。

实务操作建议

王昊律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据准备层面，签订以物抵债协议时，一定要明确列明每一套抵偿房产的具体坐落、不动产权证号，最好附详细的抵债财产清单，由双方签字盖章确认，避免出现本案中因协议约定模糊无法证明房产属于抵债范围的问题。其次，抵债前应当对房产价值进行评估，留存评估报告，证明抵债金额与房产价值基本相当，否则会因不满足该项法定条件被驳回诉求。另外，完成以物抵债交接后，要及时以自己的名义占有使用房产，水电费、物业费等缴费凭证要变更到自己名下，对外出租也要以自己名义签订合同收取租金，留存好这些证据才能证明合法占有。

第二，举证策略层面，针对“非因自身原因未过户”这一条件，一定要提前留存符合司法解释规定的证据，比如签订以物抵债协议后要及时催促对方办理过户，最好留存书面沟通记录，具备过户条件时要及时共同向不动产登记机构提交过户申请，如果因对方原因无法及时过户，要及时起诉或者申请仲裁确认权利，留存这些证据才能被认定为非因自身原因。如果像本案一样拖延近三年才启动过户程序，又没有合理证据，大概率会被认定为自身原因。

第三，事前风险预防层面，受让不良债权后签订以物抵债协议，一定要及时梳理抵债房产的产权情况，提前办理解押、过户手续，不要拖延，尤其是在债务人已经有多笔债务的情况下，拖延过户只会导致房产被其他债权人抢先查封，最终无法取得产权。

王昊律师提醒，此类案件的结果高度依赖于案件事实和证据情况，建议遇到此类纠纷及时咨询专业律师，结合具体案情准备证据。

本文由王昊律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。